杭州土地：“加预期”现象加速向非核心板块扩散

昨日，杭州迎来了本周的第二场宅地出让，市场热度依旧。5宗宅地均由本土企业竞得。

从成交过程看，钱江世纪城地块竞争最为激烈，66轮竞价，溢价率45.9%，双桥、宁围、华丰竞价轮次也都超过30轮。仅富阳鹿山1轮成交。

地块成交指标表

昨日土拍主要有以下几点观察：

1、热度逐步传导 双桥等非核心板块加快预期看涨

昨日绿城竞得的双桥地块作为板块内第二宗不限价地块，其成交楼面价较此前有着明显的上涨。虽然前期出让地块均有较大的商业商务占比或者一定的地铁建设要求，但绿城地块最终18477元/㎡的成交楼面价远超板块前期水平，其未来新房预期售价也明显突破板块此前限价，甚至逼近三墩板块价格水平。

可以看到，在市场热度的逐步传导下，像双桥、华丰等非核心板块的预期价格也在不断看涨，这也意味着加预期板块的区域正在不断扩大，整体土地市场的热度持续。

2、市场分化更细 同板块内未来新房将拉开价格梯队

从昨日成交的华丰地块来看，其成交楼面价仅为17347元/㎡，较同板块三日前出让的中天&海威地块成交楼面价下降约5688元/㎡。从地块素质对比来看，滨江地块存在较多硬伤，如靠近高架，周边城市界面差，离地铁站点较远，远离当前板块发展核心等。

但5688元/㎡的楼面价差明显较合理市场价差更高，这也说明了当前市场背景下未来同板块内新房价差将明显拉大。中天&海威地块跟滨江地块虽然在同个板块，但其未来项目定位可能 并不相同，中天&海威地块可以做改善产品，滨江地块可能只能做首改产品，因此其未来的产品溢价程度不尽相同。

可以看到，在加预期的市场背景下，市场分化将会更细，就算是同板块内，因为地块素质的不同，房企对于其的加预期程度也不相同。这也将会导致，未来板块内部新房价格梯度将会逐渐拉开，整个市场的价格体系也将在不断地新项目入市中得以重塑。

3、加预期背后担忧 销售价格仍未受到市场验证

无论是此前几轮出让中位于核心板块的湖墅地块、安琪儿地块、钱二地块等高端改善地块，还是昨日宁围地块、双桥地块等非核心地块，竞拍行情都受到了普遍的加预期影响。

但值得注意的是，2025年开年以来这几波加预期地块至今仍未有真正入市的，其预期价格也并未受到市场的验证。

虽然在历史上有多次地价上涨带动房价上涨的先例，但考虑到当前整体房地产市场的现状，未来核心板块高端改善扎堆供应是否都能收获合理利润？部分非核心板块价格看涨是否能够得到购房者的认可？这些都仍未可知。

地块详细解析

世纪城核心单元XS010404-23地块：地块出让面积23540㎡，出让地上建筑面积63558㎡，容积率2.7，根据规划条件地块未来住宅阳台需封闭式处理。

地块位于钱江世纪城板块，虽然由于其区位在机场公路以南，较钱江世纪城核心区存在一定隔阂，但其仍属于近期出让中南岸较为优质的核心地块之一。

地块周边居住氛围浓厚，配套齐全，交通便利。距离奥体印象城1公里，距离振宁路地铁口300米，距离省妇保钱江院区600米，整体居住体验相对较好。

世纪城核心单元XS010404-23地块区位图

萧山区江南科技城南单元XS060101-17地块：地块出让面积52254㎡，容积率1.7，地上总建筑面积88831.8㎡，根据规划条件地块未来住宅阳台需封闭式处理。

地块位于宁围板块偏北区域，靠近萧山科技城板块。地块东侧临近华发华润·珹曜云府（售罄）、萧山经开区&金开投资江南科技城南单元项目（储备）。

同时，地块距离地铁19号线耕文路站仅300米，轨道交通便利。

萧山区江南科技城南单元XS060101-17地块区位图

石桥单元GS130201-35地块：地块出让面积27934㎡，容积率2.2，可建面积61454.8㎡，考虑到地块紧邻秋石高架路，未来住宅需采用封闭式阳台处理。

相较区域内近期推出的前两块地块而言，昨日成交的华丰地块区域相对略差，无论是绿城地块还是中天&海威地块的区位优质度均高于昨日地块。

石桥单元GS130201-35地块区位图

双桥单元XH020203-06地块：地块出让面积31877㎡，容积率2.3，可建面积73317.1㎡。

地块北侧隔墩余路即为西湖大学（云谷校区），东侧与在建地铁4号线西延段西湖大学站点零距离对接，南侧600米为阿里巴巴云谷园区，一路还可直达杭州云谷学校、菜鸟云谷产业园、未来科技城等。

双桥单元XH020203-06地块区位图

鹿山20-1号地块：地块出让面积23104㎡，容积率2.2，可建面积50828.8㎡，根据规划条件住宅建面不大于总建面的14%，也就是说住宅可售部分仅7116㎡。

此外，商业建面不大于总建面的46%，其中农贸市场建筑面积不少于3000㎡；商务金融建面不小于总建的40%。商业商务部分最小分割单元不小于800㎡。

鹿山20-1号地块区位图