杭州土拍点评：板块分化继续加深 刚需板块价格预期“就低不就高”

昨日，杭州再次迎来土地出让，共计成交三宗涉宅用地。

三宗地块分别位于市北板块、勾庄板块及双桥板块，其中市北地块由绿城竞得，勾庄地块由建杭竞得，双桥地块则由万科及杭州地铁联合竞得。

三宗地块平均溢价率仅为5.4%，较此前6-8月27.9%的平均溢价率有着明显的下降，但这主要是由于出让地块的优质度差异影响，本轮土拍并没有此前一直出现的申花、西兴、三塘等此类核心区改善地块参与，因此平均溢价率下滑也是理所应当。

昨日土拍主要有以下几点观察：

1、预期明确地块房企仍旧敢于出手

昨日萧山市北地块溢价16.6%成交，这也是昨日溢价率最高的一宗地块，且溢价率远高于其余两宗地块。市北地块与其余两宗地块最为大的区别就在于其具有明显的改善基因，虽然市北板块从一开始是刚需板块，但随着数年的发展，板块当前已经成为具有一定改善属性的板块。

尤其是地块所在的市北西区块，其板块属性愈发接近西侧滨江区政府及西兴板块，以及北侧的钱江世纪城板块。同时，成交地块也是市北板块首宗容积率低于2.0的地块，其1.8的容积率及41300元/㎡的精装限价也为地块带来了更多的产品机会点。绿城在市北也是深耕多年，对于板块的认知和客户的把握显得更为充分。

对于此类机会地块，房企仍旧敢于出手，因此该宗地块也是本场土拍参拍房企最多的一宗，据悉共有7家房企报名参拍。

2、房企对于刚需板块价格判断“就低不就高”

今年以来，杭州热门改善板块优质地块频出，溢价也相对较高，而对刚需板块的价格判断则变得更为谨慎。

据悉，昨日的勾庄板块仅四家房企报名，且最终建杭以1.8%的溢价就成功竞得该地块，成交楼面价仅11202元/㎡，如果以勾庄板块此前的精装限价计算，房地差接近2万元/㎡。

但昨日成交地块处于莫干山路以西，为勾庄外围区域，与核心区不可同日而语，其预期新房售价无法与勾庄此前的新房精装限价混为一谈。

其未来价格更多的是对标周边海上海、星汇悦城等周边二手房售价。这从另一方面也说明了房企对于该地块未来的价格判断显得更为谨慎，对于刚需板块，在统一降低价格预期的前提下，其对区域价格的判断更为精细化，同时秉承“就低不就高”的判断标准。

3、时隔一年万科再次在杭拿地

万科上一次在杭州拿地是一年多以前：2023年8月竞得申花地块。昨日拿地是万科与杭州地铁的再次合作，此前，彩虹天空之城、未来天空之城等多个项目都是万科与杭州地铁联合开发。

因此，昨日万科再度出手，与杭州地铁合作拿下双桥地块也是在情理之中。

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