新政后 杭州二手楼市正在发生哪些变化？
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楼市持续调整背景下，今年以来一系列稳楼市利好政策出台，一定期内活跃了部分市场交易。10月16日，杭州发布“杭六条”楼市新政，进一步提振了房地产市场的信心。
新政后二手市场明显回暖楼市政策落地一个月内，根据杭州贝壳研究院监测，杭州十区二手房经纪机构签7113套，贝壳平台新增挂牌房源23261套，有超8.1万次带看，贝壳APP线上客户咨询量环比9月增加22%。无论从挂牌房源，还是咨询、带看、成交比起新政前都有明显增加。此次，杭州房地产优化调控政策，主要集中在部分城区取消和放松限购，有利于促进刚需和改善型需求释放。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场分化明显，大部分区域市场供大于求，需要进一步释放需求端潜力。除了限购端的“松绑”大利器，政策层面还在金融端支持刚需和改善型购房需求，特别是顺应改善型需求提升，需要通过“卖一买一”实现置换，同时也能带动新房的成交，实现房地产良性循环。一方面，限购区和非限购区“认房不认贷”的首套和二套房认定新标准下，此前被认为是第二套房要执行40%的贷款首付比例，此次下降至30%—35%，进一步降低购房门槛的效应很明显。另一方面，第二套房贷款最低利率降至LPR+20个基点，较之前下降40个基点，与此同时首套房贷最低利率的差距从此前的80个基点下降到40个基点，降低买房成本信号也很积极。主力客群还是刚需，但比重明显下降了当下，杭州的二手房交易中，主力客群还是刚需为主，不过成交比重明显下降，成交面积在60平方米以内的房源在新政出台一个月内成交占比为14.4%，环比9月提升1.3%；500万-800万成交占比为9.6%，环比9月提升1.2%。另外，新房方面，成交均价3.5万元/平方米以上的房源为改善型房源居多，大多数房源新政后买房难度进一步提升。各项数据表明，市场需求改善端较为旺盛，带学区属性的老破小，在新政后人气很旺。刚需尽管消费意愿强烈，但支付能力依然并未明显改善，预期还是较为谨慎。为此，支持改善型购房需求，推动“卖一买一”，叠加置换行为能有效的释放出小户型、低总价房源，加上税费减免和优惠政策的进一步释放，有利于带动刚性购房需求，打通循环链条。时间又来到年底，各项政策叠加季节性因素，就是要利用好10月到12月四季度的窗口期。需要注意的是，此轮房地产政策调整，杭州二手房在新政之后挂牌量再次出现挂牌量激增，目前贝壳平台二手房挂牌量达到14.5万套，尤其是非限购区，不少业主纷纷调降预期，以期尽快出手，这利于降低买卖双方交易摩擦，达成交易目标。需要指出的是，二手房挂牌量需要客观看待，与新房库存并不具有直接可比性，房企需要出清库存换回现金流，但二手房挂牌是永续的，对于大部分人来说买房就要卖房，只看二手挂牌房源量并不能得出市场供给过多的结论。
新政后二手市场明显回暖楼市政策落地一个月内，根据杭州贝壳研究院监测，杭州十区二手房经纪机构签7113套，贝壳平台新增挂牌房源23261套，有超8.1万次带看，贝壳APP线上客户咨询量环比9月增加22%。无论从挂牌房源，还是咨询、带看、成交比起新政前都有明显增加。此次，杭州房地产优化调控政策，主要集中在部分城区取消和放松限购，有利于促进刚需和改善型需求释放。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场分化明显，大部分区域市场供大于求，需要进一步释放需求端潜力。除了限购端的“松绑”大利器，政策层面还在金融端支持刚需和改善型购房需求，特别是顺应改善型需求提升，需要通过“卖一买一”实现置换，同时也能带动新房的成交，实现房地产良性循环。一方面，限购区和非限购区“认房不认贷”的首套和二套房认定新标准下，此前被认为是第二套房要执行40%的贷款首付比例，此次下降至30%—35%，进一步降低购房门槛的效应很明显。另一方面，第二套房贷款最低利率降至LPR+20个基点，较之前下降40个基点，与此同时首套房贷最低利率的差距从此前的80个基点下降到40个基点，降低买房成本信号也很积极。主力客群还是刚需，但比重明显下降了当下，杭州的二手房交易中，主力客群还是刚需为主，不过成交比重明显下降，成交面积在60平方米以内的房源在新政出台一个月内成交占比为14.4%，环比9月提升1.3%；500万-800万成交占比为9.6%，环比9月提升1.2%。另外，新房方面，成交均价3.5万元/平方米以上的房源为改善型房源居多，大多数房源新政后买房难度进一步提升。各项数据表明，市场需求改善端较为旺盛，带学区属性的老破小，在新政后人气很旺。刚需尽管消费意愿强烈，但支付能力依然并未明显改善，预期还是较为谨慎。为此，支持改善型购房需求，推动“卖一买一”，叠加置换行为能有效的释放出小户型、低总价房源，加上税费减免和优惠政策的进一步释放，有利于带动刚性购房需求，打通循环链条。时间又来到年底，各项政策叠加季节性因素，就是要利用好10月到12月四季度的窗口期。需要注意的是，此轮房地产政策调整，杭州二手房在新政之后挂牌量再次出现挂牌量激增，目前贝壳平台二手房挂牌量达到14.5万套，尤其是非限购区，不少业主纷纷调降预期，以期尽快出手，这利于降低买卖双方交易摩擦，达成交易目标。需要指出的是，二手房挂牌量需要客观看待，与新房库存并不具有直接可比性，房企需要出清库存换回现金流，但二手房挂牌是永续的，对于大部分人来说买房就要卖房，只看二手挂牌房源量并不能得出市场供给过多的结论。
