杭州藏了多年的重磅宝地终于准备入市 地价又要创新高？
《江南网》江南第一门户网站！
追踪网络热点，关注民生动态，传播江南文化，倡导网络新时代！
日前，备受关注的望江新城海潮站TOD地块规划调整公示。据公示，这宗巨无霸地块从一宗商地+两宗商住子地块调整为一宗商地+两宗纯住宅子地块，不仅住宅的比例增加了，且住宅组团更加纯粹。海潮站地块是双地铁TOD，板块内K11大牌商业综合体和崇文小学，周边次新房均价在9万元/㎡以上。记者了解到，该宝地有望在2025年上半年挂牌出让。这一不限价的黄金地段TOD项目能否刷新杭州楼面价纪录？海潮站TOD地块规划调整住宅的建筑面积增加1月17日，杭州市规划和自然资源局网站发布了《望江单元SC0401-09，SC0402-07、17地块，近江单元SC0301-01地块详细规划调整公示图》，公示日期从1月17日至1月26日。
该地块就是上城区望江新城珍藏多年的海潮站TOD地块（原名城站东广场地块），地铁18号线海潮站、7号线莫邪塘站上盖，位于望江新城核心区，西面与城站火车站对望，南面即在建的新世界K11购物艺术中心，往东600米就是崇文未来学校。调整后的海潮TOD地块有了哪些变化？一是用地性质变了，由一宗商业用地与两宗商住用地，变更为了一宗商住用地与两宗纯住宅用地，住宅组团变得增加纯粹。二是住宅建筑面积增加了，调整后的海潮TOD地块，总可建面积约20.8万㎡，其中住宅可建面积预计10.5万㎡左右，而调整前的住宅可建面积约7.46万㎡。三是容积率全面降低，由容积率3.2-4.5降至容积率2.4-3.6。不过，建筑限高并没有变化，依然是80米。经此调整，居住的舒适性明显提升。周边次新房均价超9万元/㎡地价是否有望刷新纪录？海潮TOD的规划公示调整，意味着这宗宝地做好了挂牌出让的准备。一旦挂牌，必将成为2025年整个杭州土拍市场的焦点。作为杭州皇城根脚下的改善板块，望江新城新房限价曾一度高达69800元/㎡，与南星、江河汇一同位列杭州新房金字塔尖。而板块单价地王纪录保持者是御潮府，2019年4月16日的拿地楼面价高达45325元/㎡（含22%自持）。若非此前限地价，御潮府的实际地价成本，甚至可能超过凤起潮鸣。2024年四季度，伴随着江明月朗园、海潮望月城等项目的陆续交付，望江新城的二手房热度持续走高。尤其是户型清一色272-483㎡海潮望月城，交付后一个月就网签超10套，二手房成交单价在9-11万元/㎡之间，有一套483㎡房源成交价超过13万元/㎡；江明月朗园挂牌均价约10万元/㎡，成交均价超过7万元/㎡。有人认为海潮TOD已预订2025年杭州新地王宝座，未来新房售价或超9万元/㎡。但也有业内人士分析：“尽管已经调整规划，但商业部分占比约50%，且TOD的开发难度和成本都较高，目前开发商拿地依旧比较谨慎，未必能打破50717元/㎡的纪录。”如此前已出让的西兴宝地，楼面价44673元/平方米，未破纪录的原因也是商业占比高达4成。其实早在2020年的杭州第一期读地手册中，就曾收录过海潮TOD地块。彼时该地块限高160米，可同时俯瞰钱塘江和西湖，是望江新城的城市封面。2023年5月，根据西湖景观和大运河管控要求，望江单元海潮TOD进行控规调整，将160米的高度降至80米左右。上城城投官方微信曾在2024年7月透露，海潮站TOD项目未来的定位是打造写字楼产业总部、高品质住宅以及沿街配套商业。虽然海潮TOD姗姗来迟，但过去数年间，望江新城却一直在“腾笼换鸟”，快速蝶变。如今，区域内已汇聚中国企业五百强之一的娃哈哈集团和娃哈哈文化中心、永安国富金融总部、毛戈平总部等，总部经济势头强劲。备受瞩目的K11购物艺术中心、瑰丽酒店等预计在2025年底竣工。对于开发商而言，海潮TOD的住宅不愁卖，但是如何打造优质商业，是个不小的考验。
该地块就是上城区望江新城珍藏多年的海潮站TOD地块（原名城站东广场地块），地铁18号线海潮站、7号线莫邪塘站上盖，位于望江新城核心区，西面与城站火车站对望，南面即在建的新世界K11购物艺术中心，往东600米就是崇文未来学校。调整后的海潮TOD地块有了哪些变化？一是用地性质变了，由一宗商业用地与两宗商住用地，变更为了一宗商住用地与两宗纯住宅用地，住宅组团变得增加纯粹。二是住宅建筑面积增加了，调整后的海潮TOD地块，总可建面积约20.8万㎡，其中住宅可建面积预计10.5万㎡左右，而调整前的住宅可建面积约7.46万㎡。三是容积率全面降低，由容积率3.2-4.5降至容积率2.4-3.6。不过，建筑限高并没有变化，依然是80米。经此调整，居住的舒适性明显提升。周边次新房均价超9万元/㎡地价是否有望刷新纪录？海潮TOD的规划公示调整，意味着这宗宝地做好了挂牌出让的准备。一旦挂牌，必将成为2025年整个杭州土拍市场的焦点。作为杭州皇城根脚下的改善板块，望江新城新房限价曾一度高达69800元/㎡，与南星、江河汇一同位列杭州新房金字塔尖。而板块单价地王纪录保持者是御潮府，2019年4月16日的拿地楼面价高达45325元/㎡（含22%自持）。若非此前限地价，御潮府的实际地价成本，甚至可能超过凤起潮鸣。2024年四季度，伴随着江明月朗园、海潮望月城等项目的陆续交付，望江新城的二手房热度持续走高。尤其是户型清一色272-483㎡海潮望月城，交付后一个月就网签超10套，二手房成交单价在9-11万元/㎡之间，有一套483㎡房源成交价超过13万元/㎡；江明月朗园挂牌均价约10万元/㎡，成交均价超过7万元/㎡。有人认为海潮TOD已预订2025年杭州新地王宝座，未来新房售价或超9万元/㎡。但也有业内人士分析：“尽管已经调整规划，但商业部分占比约50%，且TOD的开发难度和成本都较高，目前开发商拿地依旧比较谨慎，未必能打破50717元/㎡的纪录。”如此前已出让的西兴宝地，楼面价44673元/平方米，未破纪录的原因也是商业占比高达4成。其实早在2020年的杭州第一期读地手册中，就曾收录过海潮TOD地块。彼时该地块限高160米，可同时俯瞰钱塘江和西湖，是望江新城的城市封面。2023年5月，根据西湖景观和大运河管控要求，望江单元海潮TOD进行控规调整，将160米的高度降至80米左右。上城城投官方微信曾在2024年7月透露，海潮站TOD项目未来的定位是打造写字楼产业总部、高品质住宅以及沿街配套商业。虽然海潮TOD姗姗来迟，但过去数年间，望江新城却一直在“腾笼换鸟”，快速蝶变。如今，区域内已汇聚中国企业五百强之一的娃哈哈集团和娃哈哈文化中心、永安国富金融总部、毛戈平总部等，总部经济势头强劲。备受瞩目的K11购物艺术中心、瑰丽酒店等预计在2025年底竣工。对于开发商而言，海潮TOD的住宅不愁卖，但是如何打造优质商业，是个不小的考验。